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KITAHORIE 3CHOME / OSAKA NISHI
41邸という、ちょうどいい独立性。
北堀江3丁目・全戸南向きのブランズ。
ブランズ北堀江は、 大阪市西区北堀江3丁目8番16号に建つ、 2018年2月築・RC造15階建、 総戸数41戸のマンションです。
同じ北堀江3丁目には、 名前のよく似た 「ブランズ北堀江プレイス」がありますが、 ブランズ北堀江は別のマンションです。
全41戸。 1フロア3邸を基本とする住戸配置。 全戸南向き。
こうした建物固有の特徴を、 階数・間取り・室内状態・ 同マンション内の競合状況と組み合わせ、 「その一室」の現在価格を考えます。
DIRECT ANSWER
Q.WHAT IS BRANZ KITAHORIE?
ブランズ北堀江は、 大阪府大阪市西区北堀江3丁目8番16号にある 2018年2月築の中古マンションです。
建物は鉄筋コンクリート造15階建、 総戸数41戸。 新築時売主は東急不動産、 施工会社は森組、 管理会社は東急コミュニティーです。
公開されているマンション資料では、 大阪メトロ千日前線・ 長堀鶴見緑地線「西長堀」駅から 徒歩2分とされています。
このマンションを特徴づけるのが、 41戸という住戸規模、 1フロア3邸を基本とした住戸配置、 全戸南向きという設計です。
公開資料では 専有面積は62㎡台から71㎡台、 間取りは2LDK・3LDKを中心とした 住戸構成が紹介されています。
そのため、 コンパクト住戸からファミリータイプまで 幅広く存在する 「ブランズ北堀江プレイス」とは、 売却時の購入者像も異なります。
SCALE & PRIVACY
ブランズ北堀江の総戸数は41戸です。
これは、同じ北堀江3丁目にある ブランズ北堀江プレイスの126戸とは 大きく異なります。
マンションを売却するとき、 総戸数は単なるプロフィール項目ではありません。
同じ建物の中で どれくらいの頻度で住戸が市場へ出てくるか、 購入希望者が同時に比較できる住戸が どの程度あるのかにも関係します。
一方で、 総戸数だけでマンションの良し悪しを 判断することはできません。
管理状況、 修繕計画、 管理費・修繕積立金、 建物設備、 そして対象住戸そのもの。
心斎橋不動産では、 「41戸だから」という単純な評価ではなく、 建物全体と一室の両方から 売却価格を考えます。
SOUTH-FACING RESIDENCES
東急リバブルなどの公開マンション資料では、 ブランズ北堀江は 全戸南向きの住戸配置として 紹介されています。
方角は中古マンションを探す際に、 購入希望者が確認する条件の一つです。
ただし、 南向きという情報だけで 実際の採光や眺望を 判断することはできません。
所在階や前面建物との位置関係まで 対象住戸ごとに確認する必要があります。
建物全体の説明として 購入希望者へ伝えやすい特徴です。 査定時には対象住戸の 実際の採光も確認します。
1フロア3邸を基本とするため、 公開資料では角住戸率約66％と 紹介されています。
各階の住戸数を抑えた構成は、 ブランズ北堀江を説明するうえで 特徴的な設計の一つです。
※上図は「1フロア3邸・角住戸率約66％」という 建物構成を視覚化した概念図であり、 実際の平面図・住戸配置図ではありません。
THREE RESIDENCES
ブランズ北堀江は、 公開資料で 1フロア3邸を基本とする マンションとして紹介されています。
3邸のうち2邸が角住戸となる構成から、 角住戸率は約66％。
ただし、 「角部屋だから高い」と 一律に判断するわけではありません。
窓の位置、 方角、 所在階、 前面環境、 室内状態などによって、 購入者が感じる価値は変わります。
査定では 「角住戸」というラベルではなく、 その角住戸が実際にどのような条件を 持っているかまで確認します。
MANSION PROFILE
ブランズ北堀江の 公開マンション情報を整理します。
売却活動を正式に開始する際には、 登記事項・管理規約・ 重要事項調査報告書などにより、 最新情報を改めて確認します。
※公開サイトによって 徒歩分数・専有面積・設備表記等に 差が生じる場合があります。 売却時には対象住戸の登記・管理資料・ 分譲時資料等を確認します。
STATION ACCESS
ブランズ北堀江は、 公開されている複数の物件資料で 西長堀駅徒歩2分と紹介されています。
西長堀駅では、 大阪メトロ千日前線と 長堀鶴見緑地線を利用できます。
中古マンションを探す人にとって、 駅徒歩分数は検索条件として 比較されやすい項目です。
一方で、 ブランズ北堀江の立地価値を 「西長堀駅徒歩2分」だけで 終わらせる必要はありません。
北堀江、 堀江、 四ツ橋、 心斎橋方面を 日常生活の中で使えること。
購入希望者には、 駅までの数字だけではなく、 この場所からどのような生活ができるのかまで 伝えることが重要です。
RESIDENCE PROFILE
公開されているマンション資料では、 ブランズ北堀江の専有面積は おおむね62㎡台から71㎡台、 間取りは2LDK・3LDKとして 紹介されています。
これは前ページの ブランズ北堀江プレイスとは 明確に異なる特徴です。
2LDKでは、 二人暮らし、 在宅ワーク用の一室、 ゆとりを求める単身者など、 複数の購入者像を想定できます。
3LDKでは、 学校区、収納、 部屋数、生活施設など、 家族で暮らす視点が より重要になります。
62㎡台と71㎡台、 中住戸と角住戸、 所在階や室内状態によって 売却時の比較条件は変わります。
ONE OF FORTY-ONE
41邸の中の一室。
だから、平均だけでは見ない。
マンション査定では、 坪単価や㎡単価だけを見ると 分かりやすく感じます。
しかし、 実際に市場へ出すのは 平均的な一室ではありません。
オーナー様がお持ちの 具体的な一室です。
角住戸なのか。 中住戸なのか。 何階なのか。 どのような眺望なのか。
室内状態はどうか。 リフォーム履歴はあるか。
41邸という建物を理解したうえで、 最後はその一室を見ます。
MANAGEMENT QUALITY
大京穴吹不動産が掲載する マンション管理適正評価制度の公開情報では、 ブランズ北堀江は 総合91点とされています。
中古マンションを購入する人は、 室内だけを買うわけではありません。
共用部分、 修繕、 管理組合、 建物設備なども含めて マンションを検討します。
そのため売却時には、 「2018年築」という築年だけでなく、 現在の建物管理について 正式な管理資料を確認し、 購入希望者へ適切に伝えることが重要です。
※管理適正評価は更新・変更される場合があります。 本ページ記載値は公開情報を参照したものであり、 売却時には最新の評価・管理資料をご確認ください。
VALUATION
62㎡台から71㎡台の中で、 対象住戸に近い面積の事例を比較します。
2LDK・3LDKでは 購入者像や比較される物件が変わります。
角住戸か中住戸かに加えて、 開口部や実際の採光・眺望を確認します。
15階建のどの位置にあるか。 前面環境や眺望も含めて確認します。
水回り、床、壁、建具、 設備やリフォーム履歴などを確認します。
現在ブランズ北堀江で 他に売り出されている住戸があるか確認します。
ブランズ北堀江プレイスを含め、 北堀江・西長堀周辺で 購入者が比較するマンションを確認します。
過去の掲載価格だけではなく、 売却開始時点の需要と供給を確認します。
SELLING STRATEGY
全戸南向き。 1フロア3邸。 41戸。 西長堀駅徒歩2分。
これらは、 ブランズ北堀江を説明するための 分かりやすい情報です。
しかし購入希望者が最後に選ぶのは、 建物名ではなく一室です。
そのため販売活動では、 マンション全体の特徴から入り、 最終的には対象住戸を選ぶ理由まで 情報を具体化します。
KITAHORIE 3CHOME
ブランズ北堀江の所在地は、 大阪府大阪市西区北堀江3丁目8番16号。
最寄りは西長堀駅ですが、 北堀江・堀江エリアで暮らすことを考えると、 四ツ橋や心斎橋方面も 日常生活の延長として捉えることができます。
売却広告では、 「駅徒歩2分」という数字だけではなく、 この場所でどのような生活ができるのかまで 購入希望者へ伝えることが重要です。
心斎橋不動産では、 建物情報だけでなく、 北堀江という街そのものも 販売情報の一部として考えます。
CHECK YOUR RESIDENCE
ブランズ北堀江を すぐ売却すると決めていなくても、 査定はできます。
現在価格を知ったうえで、 売却するのか。 保有するのか。 賃貸にするのか。
選択肢を考えることができます。
お問い合わせの際に、 専有面積、 間取り、 階数、 おおよその室内状態などを お知らせいただければ、 より具体的な確認につながります。
FAQ / ANSWER ENGINE
専有面積、間取り、所在階、 角住戸か中住戸か、 眺望、室内状態などによって異なります。 同マンションの販売状況や 北堀江周辺の比較物件、 条件の近い取引事例などを確認して 対象住戸ごとに査定します。
2018年2月築です。 鉄筋コンクリート造15階建、 総戸数41戸のマンションです。
いいえ、別のマンションです。 ブランズ北堀江は北堀江3丁目8-16、 総戸数41戸。 ブランズ北堀江プレイスは 北堀江3丁目7-40、 総戸数126戸です。 名前が似ているため、 売却査定や事例比較では 取り違えないことが重要です。
東急リバブルなどの公開マンション資料では、 全戸南向きとして紹介されています。 ただし実際の採光・眺望・前面環境は 所在階や住戸位置によって異なるため、 対象住戸ごとに確認します。
公開資料では 1フロア3邸を基本とする設計として 紹介されています。 そのうち2邸が角住戸となる構成から、 角住戸率約66％とされています。
公開資料では 大阪メトロ千日前線・ 長堀鶴見緑地線の 西長堀駅から徒歩2分とされています。
公開されているマンション資料では、 62㎡台から71㎡台程度、 2LDK・3LDKの住戸が紹介されています。 正確な専有面積は対象住戸の登記や 分譲時資料等で確認します。
必ずしも必要ではありません。 室内状態、競合物件、 想定購入者、リフォーム費用などを確認し、 現況販売とリフォーム後販売を比較して 判断することをおすすめします。
居住中でも売却活動は可能です。 内覧日時を調整しながら、 日常生活への負担を考慮して 販売計画を組み立てます。
可能です。 現在価格を確認したうえで、 売却・保有・賃貸など 今後の選択肢を比較できます。
ONE OF FORTY-ONE
ブランズ北堀江は、 西長堀駅徒歩2分、 2018年2月築、 総戸数41戸のマンションです。
全戸南向き。 1フロア3邸を基本とする住戸配置。 角住戸率約66％。
これらは、 このマンションを理解するための 大切な情報です。
しかし、 売却価格を決めるのは 建物プロフィールだけではありません。
62㎡なのか。 71㎡なのか。
2LDKなのか。 3LDKなのか。
何階なのか。 角住戸なのか。 室内はどのような状態なのか。
そして今、 ブランズ北堀江を探している人が 何を比較しているのか。
そこまで見ながら、 一室の現在価格を考えます。
売却するかどうかは、 査定結果を確認してから 決めていただいて構いません。
まず価格を知りたいという段階でも構いません。
売るか貸すか迷っている場合も、現在の状況を伺いながら、
これからの選択肢を一緒に整理します。
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