KOKU
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浪速区大国2丁目にて、
古家付き土地の売却相談をいただきました。
このたび、大阪市浪速区大国2丁目にある 古家付き土地について、 心斎橋不動産へ売却のご相談をいただきました。 ご相談いただき誠にありがとうございます。 今回の不動産は、 土地約32㎡、 建物約65㎡、 築約60年の古家が建つ空家です。 さらに角地で、 ご提示いただいた道路幅員は約6m。 古家付き土地では、 建物を残したまま売るのか、 解体して更地にするのか、 土地として評価するのか、 建物利用の可能性を残すのかによって 売却方法が変わります。 本記事では、 大国2丁目という立地とともに、 築古空家・角地・古家付き土地の 査定と売却の考え方を詳しくご紹介します。
築約60年の空家でも、
古家付き土地として売却を検討できます。
今回のように建物が築約60年経過していても、 すぐに「建物には価値がない」 「解体しなければ売れない」 と決める必要はありません。 土地としての条件、 角地であること、 道路との関係、 建物の利用可能性、 解体費用などを比較しながら 売却方法を考えます。
今回ご相談いただいた不動産は、 大阪市浪速区大国2丁目、 土地約32㎡、 建物約65㎡、 築約60年、 角地、 道路幅員約6m、 現在空家という条件です。 小規模な土地だからこそ、 単純な土地坪単価だけではなく 建物利用や角地条件も含めて 個別に確認することが重要です。
今回ご相談いただいた
古家付き土地の概要。
本記事では、 ご相談時にいただいている物件条件のみを基礎にしています。 正確な用途地域、建ぺい率・容積率、 道路種別、間口、査定額、売却希望価格などは 個別調査前のため推測して掲載していません。
大国2丁目
大阪市浪速区
ご相談時の土地面積
築約60年の古家
道路幅員約6m
「古家付き土地」だからといって、土地だけを見て査定するとは限りません。
築約60年の建物であっても、 現況で利用できる可能性、 改修して利用する買主の可能性、 土地として購入する買主の可能性があります。 解体費用も売却条件へ影響するため、 建物を残した場合と更地にした場合の両方を比較して考えることが大切です。
浪速区大国2丁目の古家付き土地について、売却相談をいただきました。
このたび、 大阪市浪速区大国2丁目に所在する 古家付き土地について、 心斎橋不動産へ売却のご相談をいただきました。
ご相談いただき、 誠にありがとうございます。
土地は約32㎡。
建物は約65㎡。
築約60年の建物があり、 現在は空家です。
また、 今回ご提示いただいている条件では角地で、 道路幅員は約6mです。
このような不動産を査定するとき、 「築60年だから建物価値はゼロ」 「土地32㎡だから単価を掛ければ価格が出る」 という単純な見方だけでは十分ではありません。
なぜなら、 古家付き土地では 現況の建物を利用できるかどうか、 解体する場合はいくらかかるのか、 建替えを考えた場合の道路・土地条件はどうなのか、 角地であることを買主がどう評価するのかなど、 複数の要素が売却価格へ影響するからです。
「古い家がある＝更地にした方が高い」とは限りません。
古家付き土地を売るとき、 所有者様が最初に迷われることの一つが 「家を壊した方がよいでしょうか」 という点です。
更地にすれば、 買主が新築計画をイメージしやすくなる場合があります。
一方で、 解体には費用がかかります。
また、 古家をリフォームして利用したい買主が 検討対象から外れてしまうこともあります。
そのため、 心斎橋不動産では 先に建物を解体することを前提にせず、 現況のまま売る場合、 古家付き土地として売る場合、 不動産会社が買い取る場合などを 比較して考えます。
解体費を使う前に、現況査定を取ることが重要です。
築古空家の場合、 解体してから相談するよりも、 建物がある状態で一度査定した方が 売却方法の選択肢を比較できます。 「そのまま売る」「買主負担で解体する」 「売主側で解体する」などを比べてから 方針を決めることができます。
大国2丁目という立地を、
土地売却の視点から見る。
築古建物がある不動産ほど、 建物年齢だけでなく 「どこにある土地なのか」 という視点が重要になります。
浪速区大国2丁目
今回の売却相談物件は 大阪市浪速区大国2丁目に所在します。 大国は1丁目から3丁目まである地域です。
大国町駅エリア
Osaka Metro大国町駅の出入口案内では、 5号出口の周辺地域として 大国1丁目から3丁目が案内されています。
御堂筋線・四つ橋線
大国町駅は Osaka Metro御堂筋線と四つ橋線が 利用できる駅です。
大阪都心南部
浪速区は、 なんば周辺を含む大阪都心南部に位置します。 土地売却では都心への距離感も 買主が見る要素の一つです。
空家としての売却
現在空家であるため、 居住者との退去調整を必要としない点は 売却方法を検討するときの一要素になります。
角地
角地は、 接する道路や間口の取り方などによって 土地利用の見方が変わります。 実際の道路条件を確認して評価します。
土地が約32㎡でも、面積だけで判断しません。
今回の土地は約32㎡です。
一般的な郊外の戸建用地と比較すれば コンパクトな土地です。
しかし、 都市部の土地は 面積だけで評価するものではありません。
どの地域にあるのか。
道路へどのように接しているのか。
角地なのか。
建物をどのように配置できるのか。
現在の古家を利用できる可能性があるのか。
こうした条件を組み合わせて 土地としての市場性を確認します。
築約60年の建物を、
どう評価するのか。
今回の建物は 築約60年、 建物面積約65㎡です。
築年数だけを見れば 十分に年数が経過した建物です。
ただし、 古家付き土地の売却では 建物価格だけを考えるわけではありません。
買主が建物を利用したいのか。
改修可能なのか。
建替えを前提としているのか。
解体費用をどちらが負担するのか。
こうした点で 売却条件が変わります。
建物約65㎡というボリュームも確認します。
土地約32㎡に対して 建物約65㎡という条件ですので、 建物がどのように利用されているか、 現況と登記内容、 増改築の有無なども 確認しておきたいポイントです。
本記事では 建物構造や階数について 情報をいただいていないため、 推測して記載していません。
建物を使えるかどうかは現地を見て判断します。
築約60年でも、 管理状態は建物ごとに異なります。
雨漏り。
外壁。
屋根。
床。
水回り。
傾き。
シロアリ等の被害。
増改築。
こうした現況を確認して、 「古家として残す価値があるのか」 「土地として売る方がよいのか」を 検討します。
古家を壊す前に、
現況のまま一度査定してみませんか。
築約60年でも構いません。 空家のままでも構いません。 「更地にした方がいいのか分からない」 「32㎡でも売れるのか知りたい」 「角地をどう評価するのか知りたい」 という段階からご相談いただけます。
「角地」という条件を、
売却査定でどう見るか。
今回ご相談いただいた土地は角地です。
角地という言葉だけで 一律に査定額が上がるわけではありませんが、 土地利用を考えるうえでは 確認したい特徴の一つです。
二方向の道路との関係。
それぞれの道路幅員。
間口。
土地形状。
建物配置。
車両や人の出入り。
こうした内容によって、 買主から見た使いやすさが変わります。
角地の建ぺい率緩和は、条件を満たすか個別確認します。
角地の場合、 条例等で定められた条件を満たすことで 建ぺい率の緩和が適用されるケースがあります。
ただし、 「角地だから必ず緩和される」 というものではありません。
道路の種類や接し方など 個別条件を確認したうえで判断します。
道路幅員約6m。
それだけで再建築可能とは判断しません。
今回ご提示いただいている条件では、 道路幅員は約6mです。
一般に、 道路幅員は土地利用を検討するうえで 重要な項目です。
ただし、 幅員が十分にあるように見えても、 建築基準法上どのような道路なのか、 土地がどの程度接しているのかを 確認する必要があります。
再建築は「道路幅」だけでは決まりません。
建替えを検討する場合には、 建築基準法上の道路に 必要な長さで接しているかなど 個別確認が必要です。
したがって、 「道路幅6mだから必ず再建築できる」 と記事上で断定することはしません。
役所調査や現地調査を行ったうえで、 建替え条件を確認します。
道路条件は買主の建築計画にも影響します。
古家を解体して新築する買主にとっては、 前面道路、 接道、 間口、 土地形状は重要です。
約32㎡というコンパクトな土地では、 数十センチ、 数メートルの条件が 建築計画へ影響することもあるため、 土地図面と現況を細かく確認します。
古い家が建っているからこそ、
「壊す前」に価値を確認する。
大国2丁目。 土地約32㎡。 建物約65㎡。 築約60年。 角地。 道路幅員約6m。 空家。 それぞれの条件を整理して、 現況で売るか、 土地として売るかを考えます。
大国2丁目の古家付き土地。
査定で確認する12項目。
大国2丁目
浪速区内での位置、 周辺利用、 交通環境などを確認します。
土地約32㎡
面積だけでなく、 形状・間口・奥行きを確認します。
角地
接する道路、 土地の使い方、 建築計画への影響を確認します。
道路幅員約6m
幅員に加え、 道路種別や接道状況を調査します。
建物約65㎡
現況、 登記面積との整合、 利用可能性を確認します。
築約60年
築年だけでなく、 現在の建物状態を確認します。
空家
室内状態、 残置物、 管理状態を確認します。
再建築条件
道路と土地の関係を確認し、 建替え条件を整理します。
解体費
古家を解体する場合に 想定される費用を売却条件と比較します。
境界・越境
土地境界や 建物・設備の越境等を確認します。
建物利用
古家を改修して利用する需要が 考えられるか確認します。
購入候補
土地購入者、 改修利用者、 不動産会社など 複数の買主像を検討します。
空家だからこそ、売却前に確認しておきたいこと。
今回の建物は現在空家です。
空家の場合、 居住者との退去調整を必要とせず、 室内確認を行いやすいという面があります。
一方で、 人が住まなくなった建物は 換気不足や設備劣化などが進みやすいことがあります。
そのため、 長期間空家になっている場合には 建物の現況を早めに確認しておくことが大切です。
残置物があっても、まず査定できます。
古家・空家の売却相談では、 家具や家財道具が残っていることもあります。
先にすべて処分してから 査定を依頼する必要はありません。
残置物がある状態で どのような売却が可能なのかを確認し、 必要であれば処分方法も 売却条件と合わせて検討できます。
リフォームも、先にしなくて構いません。
築約60年の建物の場合、 売却前にリフォームした方が 高く売れるのではないかと考える方もいます。
しかし、 買主が土地として購入するのであれば、 リフォーム費用が売却価格に反映されないこともあります。
大規模な工事をする前に、 現況のまま売る場合の査定を 先に確認する方が合理的なケースがあります。
古家付き土地には、複数の売却方法があります。
1．古家付き土地として、そのまま売る。
売主側では建物を解体せず、 現在の状態で買主を探す方法です。
解体費用を先に負担しなくてよいことが 一つの特徴です。
2．建物利用を前提に売る。
建物状態によっては、 改修して利用したい方を 購入候補として考える方法があります。
ただし、 築年数だけでは判断せず 現況確認が必要です。
3．更地にして売る。
建物を解体し、 土地として販売する方法です。
買主が新築計画を考えやすい一方、 売主側に解体費用や手間が発生します。
4．不動産会社に現況で買い取ってもらう。
建物の老朽化や 解体費用、 土地条件などを不動産会社側で考慮し、 現況で取得する方法です。
販売期間を短くしたい方、 空家管理を早く終えたい方、 解体を自分で行いたくない方などは 買取と仲介を比較する意味があります。
「解体するかどうか」は、査定結果を見てから決めても遅くありません。
更地査定が高く見えても、 解体費用や手間を差し引いた手取り額では 古家付き売却と大きな差がない場合もあります。 現況・解体後・買取の条件を比較して 所有者様に合う方法を選ぶことが大切です。
手元にあれば、
確認したい資料。
資料が少なくても、まず相談できます。
築約60年の古家では、 建築当時の資料が 十分に残っていない場合があります。
相続した空家の場合には、 所有者様自身が 建物の詳しい履歴をご存じないこともあります。
全部の資料を揃えてから相談する必要はありません。
手元にある資料と 現在分かっている内容から 必要な調査を整理します。
大阪市浪速区大国2丁目の古家付き土地を売却したい方へ。
今回ご相談いただいた不動産は、 大阪市浪速区大国2丁目、 土地約32㎡、 建物約65㎡、 築約60年、 角地、 道路幅員約6m、 現在空家という古家付き土地です。
古家付き土地を査定するときには、 土地面積だけを見るのではありません。
土地の形。
角地としての道路との関係。
道路幅員。
接道条件。
建替え条件。
現在の建物状態。
解体費。
現況利用の可能性。
これらを組み合わせて判断します。
大国町駅は Osaka Metro御堂筋線と四つ橋線が利用でき、 公式の出入口案内でも 大国1丁目から3丁目が周辺地域として案内されています。
ただし、 今回の相談物件から駅までの 正確な徒歩分数については ご提示がないため本記事では記載していません。
心斎橋不動産では、 大阪市内のマンションだけでなく、 古家付き土地、 空家、 戸建、 長屋、 一棟収益不動産などについても 売却相談を承っています。
「築60年でも売れるのか」 「32㎡の土地でも買い手はいるのか」 「解体すべきか分からない」 といった段階からご相談ください。
大国・浪速区の古家付き土地売却で
よくあるご質問。
「古すぎる家だから…」と
相談をためらわなくて大丈夫です。
築約60年。 空家。 土地約32㎡。 建物約65㎡。 角地。 古家付き。
このような不動産でも、 まず現在の状態を確認することで 売却方法を整理できます。 解体するかどうかも、 査定を確認してから判断することができます。
大国・浪速区で 古家付き土地や空家を所有されている方は、 心斎橋不動産へお気軽にご相談ください。
浪速区・大国の古家付き土地・空家の
売却をご検討の方へ。
築年数が古い。 空家になっている。 土地が小さい。 解体するべきか分からない。 角地をどう評価するのか知りたい。 そのような段階でも構いません。 現況の土地・建物を確認しながら、 仲介・買取・古家付き売却・更地売却を比較します。
まだ売ると決めていなくても、
ご相談ください。
まず価格を知りたいという段階でも構いません。
売るか貸すか迷っている場合も、現在の状況を伺いながら、
これからの選択肢を一緒に整理します。
心斎橋を拠点に、大阪市の不動産売却についてご相談いただけます。
